Avarie la bloc: cine plătește reparația

Întrebarea de la care pornește totul

Legea 196/2018 face distincția între proprietatea individuală — apartamentul, cu instalațiile care îl deservesc doar pe el — și proprietatea comună: structura clădirii, acoperișul, fațada, casa scării, subsolul, coloanele și instalațiile care deservesc mai multe apartamente, ascensorul.

Regula generală care decurge de aici e simplă. Reparația părților comune o suportă toți proprietarii, de regulă proporțional cu cota-parte indiviză. Reparația a ceea ce aparține unui apartament o suportă proprietarul lui. Iar cine a produs o pagubă răspunde pentru ea, după regulile generale ale răspunderii civile.

Partea grea nu e regula, ci aplicarea ei pe o țeavă concretă, într-un perete concret.

Unde se termină proprietatea comună

În practică, discuțiile se poartă aproape mereu în jurul instalațiilor. O coloană de apă sau de canalizare care trece prin mai multe apartamente deservește blocul, deci e comună. Ramificația care pleacă din coloană spre un singur apartament îl deservește doar pe acel apartament.

Limita exactă se stabilește, de regulă, la primul element de separare — robinetul sau contorul de pe ramificația apartamentului. Când documentația clădirii nu e clară sau instalația a fost modificată de-a lungul anilor, un specialist autorizat poate constata unde e defectul și ce element l-a produs. Constatarea scrisă e mai utilă decât orice discuție pe hol.

• Coloane de apă, canalizare și încălzire: de regulă comune
• Ramificațiile spre un singur apartament, după elementul de separare: individuale
• Acoperișul, terasa, fațada, subsolul: comune
• Ascensorul și instalațiile spațiilor comune: comune
• Instalațiile și finisajele din interiorul apartamentului: individuale

Infiltrații de la acoperiș sau terasă

Acoperișul e proprietate comună, așa că reparația lui o plătește asociația, chiar dacă apa ajunge doar în apartamentele de la ultimul etaj. Lucrarea se acoperă, după mărime, din fondul de reparații sau prin repartizare pe cota-parte indiviză, iar lucrările care depășesc administrarea curentă se aprobă de organele asociației. Despăgubirea pentru tencuiala și mobila afectate în apartament e o discuție separată, care ține de cauză, de starea întreținerii și de asigurări.

Apa vine de la vecinul de sus

Dacă scurgerea pornește dintr-o instalație a apartamentului de sus — un racord, o mașină de spălat, o cadă — paguba e a proprietarului de acolo față de vecinul afectat. Asociația nu plătește, dar administratorul ajută: identifică sursa, oprește apa pe coloană dacă e nevoie și consemnează ce s-a constatat. Dacă sursa e o coloană comună, situația se inversează.

Coloană spartă în peretele unui apartament

Coloana e comună, deci reparația ei e a asociației. Intervenția presupune însă acces în apartament, uneori spargerea unui perete sau a unei placări. Refacerea finisajelor strict necesare intervenției se discută dinainte; placările care au acoperit instalația comună fără acces de vizitare sunt o sursă frecventă de dispută.

Accesul în apartament

O reparație la proprietatea comună nu se poate face dacă proprietarul nu permite accesul. Legea 196/2018 prevede obligația proprietarilor de a permite accesul în proprietatea individuală atunci când e necesar pentru intervenții la proprietatea comună. Administratorul anunță din timp, cu data și durata estimată, iar la avarii urgente încearcă să-l contacteze pe proprietar imediat.

Un refuz se consemnează în scris. Dacă paguba se extinde din cauza lui, consemnarea contează la stabilirea răspunderii.

Ce face administratorul la o avarie

Rolul administratorului nu e să repare singur, ci să coordoneze: firmele autorizate execută lucrarea, el o organizează și o documentează. La DecoImob, orice sesizare tehnică intră într-un flux urmărit de la înregistrare până la documentele finale.

Ultimul pas e cel care se pierde cel mai des. O lucrare executată, dar fără legătură clară cu sesizarea și cu fondul, ajunge peste un an întrebarea fără răspuns de la adunarea generală — și în raportul cenzorului.

• Înregistrează sesizarea, cu autor, dată și oră
• Oprește extinderea pagubei: robinete, curent, acces pentru intervenție
• Cheamă firma potrivită și obține constatarea cauzei
• Fotografiază și consemnează starea înainte și după
• Stabilește, pe baza constatării, dacă lucrarea e a asociației
• Pentru lucrări mai mari, cere oferte comparabile și aprobarea organelor asociației
• Leagă factura de sesizare și de fondul din care se plătește

Cum funcționează o firmă de administrareFondul de rulment și fondul de reparații

Prevenția costă mai puțin decât avaria

Aproape fiecare avarie mare are în spate o revizie sărită: o coloană ruginită semnalată de ani de zile, o terasă cu hidroizolația expirată, un robinet de coloană care nu se mai închide. Un calendar de verificări pentru instalațiile comune nu elimină avariile, dar le reduce numărul și le mută din noaptea de duminică în programul unei lucrări planificate.

Pentru felul în care cenzorul urmărește, din partea financiară, cheltuielile cu reparații și încadrarea lor în buget, ghidul VoSmart despre bugetul anual e completarea firească.

VoSmart — cum verifică cenzorul bugetul anual al asociației